Полезная информация

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Недвижимость во Франции

Если вам никогда не приходилось покупать квартиру на вторичном рынке недвижимости, скорее всего, вы не знаете, какие «подводные камни» могут вас ожидать в процессе поиска подходящего варианта…

Учитывая исключительную важность самого мероприятия, и то, о какой сумме денег может идти речь, допущение грубых ошибок на этом пути может вам слишком дорого стоить.

Как купить квартиру на вторичном рынке, и как сделать это максимально грамотно и правильно, рассказала Вероника Денисова – управляющий партнер компании «СуперРиэлт Калуга».

Предварительное мнение о приглянувшейся квартире можно составить еще на самом раннем этапе – изучая объявления о продаже. Как правило, в объявлениях уже содержится важнейшая информация, по которой можно сделать вывод, холодная квартира или теплая, сухая или сырая, хорошо проветриваемая или не очень и т. д. Самыми комфортными принято считать квартиры не на первом и не на последнем этаже, не угловые и с окнами на обе стороны дома. Такое общепринятое мнение сложилось естественным образом в течение многих десятилетий, и на то есть веские основания. Разберемся в вопросе более детально.

 

Этаж

Существует прямая зависимость между этажом и «климатом» в квартире, которая на этом этаже расположена.

В квартире на первом этаже почти гарантированно будет повышенная влажность, а зимой еще и гораздо холоднее, чем на средних этажах. Плюс еще если окна находятся на северной стороне дома, в комнатах большую часть дня будет довольно мрачно, особенно если перед домом растут деревья, что бывает очень часто.

Есть в первом этаже и преимущество – жарким летом в такой квартире будет значительно более прохладно, чем на средних этажах.

Что же до последнего этажа – это часто означает гарантированную мучительную жару в летние месяцы, в особенности, если окна на южной стороне. Это почти не касается домов, где есть верхний технический этаж, но в домах эконом-класса его вполне может и не быть.

Читайте также  Осторожно мошенники: популярные схемы при продаже вторички

 

Планировка

Выбирая квартиру на вторичном рынке, следует обращать внимание на возраст дома. В большинстве случаев работает правило, что чем дом современнее, тем практичнее и разумнее планировка квартир в нем. Квартиры с линейной планировкой по определению проигрывают «распашонкам» по всем статьям. В последних и проветривание лучше, и проходных комнат нет, и все в целом более просторное (кухня, ванная, туалет, прихожая).

Даже не рассчитывая на идеальный вариант, просто держите в уме следующие ключевые вещи. Проходные комнаты – это плохо по многим причинам, в том числе из-за снижения функциональности помещения. Комнаты неправильной формы или сильно вытянутые довольно сложно обставлять. Просторная кухня при правильном подходе к организации пространств способна заменить гостиную.

 

Подъезд может быть «красноречивым»

Если вы более-менее определились с квартирой, очень не помешает, как следует осмотреть сам подъезд, причем крайне желательно будет пройтись по всем этажам. В ходе этой «прогулки» обращайте внимание на все: наличие мусора, пустых бутылок, неприятных запахов (потенциальные источники – квартиры с большим количеством животных, и вам вряд ли захочется иметь таких соседей). Общий вид подъезда, наличие «наскальных надписей», состояние лифта и все смежное смогут многое вам рассказать о социальном уровне ваших потенциальных соседей.

 

Перепланировка — хорошо или плохо?

Из риэлтерской практики известно, что более 10% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, содержат элементы перепланировки, которые не были согласованы с соответствующими инстанциями. Поэтому, подыскивая квартиру, вопрос насчет перепланировок и их законности нужно ставить владельцу или риэлтору едва ли не в первую очередь. При этом словам желательно не доверять, а сверить «показания» с планом квартиры и поэтажным планом дома.

Читайте также  Как купить комнату в квартире. Особенности сделки

Полный официальный список допустимых и недопустимых видов работ по перепланировке опубликован на сайте Мосжилинспекции. Какой бы привлекательной ни была квартира, не стоит ее покупать, если в ней произведены изменения, которые нельзя узаконить. О незаконной перепланировке непременно в ходе проведения сделки узнает БТИ, и тогда вам, как новому владельцу придется не только выплатить серьезный штраф, но еще и привести планировку в исходное состояние, естественно, за собственный счет.

Но даже если перепланировка допустима, и ее можно узаконить, хорошо подумайте, стоит ли связываться с такими хлопотами. Вам нужно будет произвести расчеты изменений и на их основе составить архитектурный проект. Потом этот проект надо утвердить в БТИ, в межведомственной комиссии, а возможно даже и санэпидстанции. Помимо этого, для узаконивания перепланировки может понадобиться ряд дополнительных работ. Все это – время, деньги, усилия и нервы.

 

С ремонтом или без?

Наличие добротного ремонта в квартире положительно влияет на ее ликвидность, но практически никак не влияет на ее стоимость. То есть, квартиру с ремонтом владелец точно продаст быстрее, но не факт, что сильно дороже. И это вы можете иметь в виду, если собственник вдруг будет сильно завышать цену, мотивируя это одним лишь ремонтом.

С точки зрения покупателя, конечно, есть смысл купить квартиру с ремонтом, сразу в нее въехать и жить, не тратя еще массу времени и денег на приведение жилья в приличный вид. А некоторые несовпадения вкусов прежнего и нового хозяев в таких случаях уже принимаются как данность.

Но здесь есть один «подводный камень». Новый, и, как правило, сугубо косметический ремонт может быть способом сокрытия вашей будущей серьезной проблемы – постоянно затапливающих соседей сверху. Поэтому очень внимательно присматривайтесь к потолку, и не стесняйтесь прямо ставить вопрос насчет такой проблемы.

Читайте также  Как работать с агентством недвижимости: полезные рекомендации

 

Юридическая чистота

Недостаток вторичного рынка квартир перед первичным в том, что первый не может похвастаться кристальной чистотой истории квартиры априори. Поэтому, выбирая «вторичную» квартиру, придется внимательно обращать внимание на целый ряд моментов:

  • следует насторожиться, если владельцами квартиры являются очень пожилые люди;
  • то же самое, если владельцы не являются близкими родственниками наследодателю, и вступили в наследство лишь недавно;
  • квартира получена по договору ренты (пожизненное содержание);
  • в квартире были прописаны малолетние дети.

Все перечисленное – это потенциальная угроза появления «из ниоткуда» третьих лиц, претендующих на уже вашу квартиру, за которую вы честно отдали свои кровные. Лучшее, что в этой ситуации можно сделать – привлечь нормальных специалистов. Они сделают для вас весь комплекс необходимых процедур: проверят «чистоту» квартиры и документов, проверят законность планировки, проанализируют риски, составят юридическое заключение.